Nhận bàn giao chung cư là thời điểm Quý khách chính thức vào căn hộ với tư cách chủ nhà, đồng thời cũng là lúc thuận tiện để ghi nhận và đề nghị chủ đầu tư xử lý những lỗi còn tồn tại. Buổi bàn giao thường chỉ diễn ra trong vài giờ, nhưng biên bản được ký hôm đó sẽ theo căn hộ trong thời gian dài. Khi biên bản đã ký, việc xác định một vết nứt hay một ổ cắm không có điện đã xuất hiện từ trước thời điểm nhận nhà sẽ khó hơn. Checklist dưới đây đi theo trình tự của một buổi kiểm tra thực tế: giấy tờ, dụng cụ, tường – trần – sàn, điện nước, cửa và lô gia, biên bản, cùng phần thường dễ bị bỏ sót là những số đo cần ghi lại để chuẩn bị làm nội thất.
Nhận bàn giao chung cư cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
Về phía Quý khách, cần mang theo thông báo bàn giao, hợp đồng mua bán, phụ lục danh mục vật liệu, biên lai thanh toán các đợt và căn cước công dân. Trường hợp nhận thay, người được ủy quyền cần có thêm giấy ủy quyền theo mẫu chủ đầu tư yêu cầu. Phía chủ đầu tư cung cấp cho Quý khách bản vẽ căn hộ gồm mặt bằng và sơ đồ điện nước, hướng dẫn sử dụng thiết bị, nội quy tòa nhà và biên bản bàn giao; nếu chưa được cung cấp, Quý khách có thể đề nghị được xem. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc mua bán nhà phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, đồng thời bên bán có trách nhiệm giao nhà đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng. Phụ lục vật liệu đặc biệt hữu ích để đối chiếu ngay nhãn thiết bị vệ sinh, loại gạch, loại cửa với danh mục đã ký, thay vì chỉ phát hiện sai khác sau khi đã chuyển vào ở.
Mang theo dụng cụ gì khi đi kiểm tra căn hộ mới?
Bộ dụng cụ không quá phức tạp, nhưng nếu thiếu sẽ khó kiểm tra những lỗi nhỏ:
- Thước dây và máy đo khoảng cách laser để đo phòng, cao độ trần, ô cửa.
- Thước thăng bằng (ni vô) để kiểm tra độ phẳng, độ nghiêng.
- Bút thử điện và một ổ cắm thử có đèn báo, hoặc cục sạc điện thoại.
- Đèn pin để soi xiên bề mặt tường, trần và các góc khuất.
- Băng dính giấy màu để đánh dấu vị trí lỗi ngay trên bề mặt.
- Một xô nhỏ để thử khả năng thoát nước sàn.
- Điện thoại đầy pin để chụp ảnh, quay video từng lỗi.
- Bản in checklist này để đánh dấu từng hạng mục đã kiểm tra.
Kiểm tra tường, trần và sàn căn hộ theo thứ tự nào?
Cách dễ kiểm soát là đi lần lượt từng phòng theo một chiều cố định: kiểm tra trần trước, tiếp đến tường và cuối cùng là sàn. Trình tự này giúp hạn chế bỏ sót các góc.
- Trần: soi đèn để tìm vết ố vàng, nứt chân chim, vị trí thạch cao võng hoặc mối nối bị lộ.
- Tường: chiếu đèn pin sát bề mặt để nhận ra chỗ lồi lõm, vết nứt, sơn loang màu; gõ nhẹ lên mảng ốp, tiếng bộp rỗng có thể là dấu hiệu lớp vữa đã bong.
- Góc và chân tường: kiểm tra vết thấm, bong sơn, đặc biệt ở tường giáp nhà vệ sinh và lô gia.
- Sàn gạch: gõ từng viên để tìm vị trí rỗng, quan sát mạch ron có đều và kín không, đặt thước thăng bằng tại một số điểm để phát hiện chỗ trũng.
- Sàn gỗ (nếu có): đi khắp phòng để nghe tiếng kêu, đồng thời kiểm tra khe giãn nở tại chân tường.
Khi phát hiện lỗi, anh chị có thể dán ngay một mẩu băng dính tại vị trí đó và chụp ảnh sao cho mẩu băng dính xuất hiện trong khung hình. Cách này giúp xác định vị trí rõ hơn khi đối chiếu về sau.
Kiểm tra hệ thống điện, nước và thoát sàn ra sao?
Với hệ thống điện, anh chị bật tắt lần lượt từng công tắc, thử tất cả ổ cắm, bao gồm ổ khu bếp và ổ chờ điều hòa, sau đó mở tủ điện để kiểm tra aptomat có được ghi nhãn theo từng khu vực hay không. Có thể ngắt thử từng aptomat để đối chiếu xem nhãn có đúng với khu vực thực tế.
Với hệ thống nước, mở lần lượt các vòi nóng lạnh để quan sát áp lực và màu nước, đồng thời xả bồn cầu vài lần. Hạng mục thường bị bỏ qua là thoát sàn. Gia đình mình đổ một xô nước xuống sàn nhà vệ sinh và lô gia, quan sát xem nước có thoát hết về phễu thu hay còn đọng thành vũng. Nếu ban quản lý đồng ý, Quý khách có thể đề nghị xuống kiểm tra trần căn hộ tầng dưới, bởi dấu hiệu thấm đôi khi chỉ xuất hiện sau khi nước chảy qua.
Cửa đi, cửa sổ, lô gia cần xem những điểm nào?
Mỗi cánh cửa cần được đóng mở vài lần để kiểm tra bản lề có bị kẹt hoặc xệ hay không. Khóa và tay nắm cần vận hành trơn tru, số lượng chìa khóa đối chiếu với biên bản bàn giao. Với cửa nhôm kính, anh chị kiểm tra gioăng cao su, các góc có bị hở không, đồng thời quan sát mặt kính để phát hiện vết trầy hoặc bọt khí.
Cửa ra lô gia là vị trí dễ bị nước mưa lọt vào, vì vậy cần kiểm tra kỹ ray dưới và lỗ thoát nước của ray. Tại lô gia, có thể lắc thử lan can để kiểm tra độ chắc, đồng thời quan sát mối hàn, ốc vít và khe giữa các thanh. Nếu cửa chính là cửa chống cháy, Quý khách kiểm tra thêm tay co thủy lực để xem cửa có tự đóng êm và khít hay không.
Ghi biên bản lỗi thế nào để chủ đầu tư sửa đúng hạn?
Mỗi lỗi cần được ghi thành một dòng riêng, gồm đủ ba phần: vị trí, mô tả và ảnh kèm theo. Chẳng hạn, thay vì chỉ ghi "tường có vết nứt", có thể ghi "phòng ngủ 2, tường sát cửa sổ, vết nứt dài khoảng 40 cm, ảnh số 12". Cách ghi cụ thể giúp đội sửa chữa xác định đúng vị trí và giúp Quý khách thuận tiện kiểm tra lại khi nghiệm thu.
Khi ký biên bản bàn giao, Quý khách có thể đề nghị đính kèm danh mục lỗi như một phần của biên bản, có chữ ký của đại diện chủ đầu tư. Đồng thời, cần hỏi rõ thời hạn khắc phục, người liên hệ và cách xác nhận sau khi sửa xong. Chủ đầu tư có nghĩa vụ bảo hành nhà ở theo Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng; nội dung cụ thể được thể hiện trong hợp đồng mua bán để Quý khách đối chiếu.
Những số đo cần ghi lại trước khi làm nội thất chung cư
Đây là bước thường bị bỏ qua, trong khi nội thất may đo cần dựa trên kích thước thực tế của căn hộ, không chỉ dựa vào bản vẽ bán hàng. Một dầm trần thấp hơn vài phân hoặc một hộp kỹ thuật nhô ra ở góc bếp đều có thể làm thay đổi cách bố trí hệ tủ. Ngay trong buổi nhận nhà, gia đình mình có thể ghi lại các vị trí sau:
| Vị trí | Cần đo | Vì sao |
|---|---|---|
| Trần từng phòng | Cao độ trần, vị trí và độ sâu dầm | Quyết định chiều cao tủ kịch trần, đèn, rèm |
| Hộp kỹ thuật | Kích thước, cửa thăm | Tủ phải chừa lối bảo trì |
| Khu bếp | Vị trí ống cấp, ống thoát, van gas (nếu có) | Bố trí chậu rửa, tủ dưới |
| Khu bếp | Ổ điện, điểm chờ máy hút mùi, lỗ thoát khí | Đặt bếp, hút mùi, thiết bị âm tủ |
| Tường đặt tủ áo | Dài, cao, độ vuông góc | Tủ may đo khít, không hở khe |
| Sàn | Cao độ hoàn thiện, chênh lệch giữa các phòng | Chân tủ, cửa lùa, len chân tường |
| Ô cửa | Rộng, cao, chiều mở cánh | Tránh tủ chắn cửa |
Ví dụ, nếu trần phòng ngủ thấp hơn tại khu vực có dầm, tủ áo kịch trần sẽ cần một đoạn nóc hạ cốt riêng. Khi thông tin này được ghi nhận từ đầu, phương án thiết kế có thể xử lý ngay trong quá trình bố trí. Có bảng số đo thực tế, thiết kế tủ bếp và tủ áo cũng bám sát không gian hơn, hạn chế phải điều chỉnh khi lắp đặt.
Làm nội thất toàn nhà sau khi nhận bàn giao nên bắt đầu từ đâu?
Điểm bắt đầu hợp lý là bản thiết kế 3D được dựng từ chính số đo Quý khách đã ghi lại, qua đó có thể hình dung vị trí tủ bếp, tủ áo, kệ phòng khách và cách dầm, hộp kỹ thuật ảnh hưởng đến bố cục. Sau đó mới đến bước lựa chọn bề mặt: veneer cho vân gỗ tự nhiên, Lacquer matte cho bề mặt phẳng mịn, ít bắt vân tay. Về phát thải, vật liệu GoldenHome ở mức ENF hoặc E0 tùy mã, tập đoàn xác nhận kèm phiếu thử trước khi chốt báo giá.
FAQ
Có được từ chối nhận bàn giao khi căn hộ có lỗi không?
Quý khách ghi đầy đủ lỗi vào biên bản và đề nghị chủ đầu tư khắc phục theo điều khoản trong hợp đồng mua bán. Quyền từ chối hoặc tạm hoãn nhận nhà phụ thuộc vào nội dung hợp đồng đã ký, vì vậy cần đối chiếu kỹ điều khoản bàn giao.
Phát hiện lỗi thì có phải ký biên bản ngay không?
Việc này phụ thuộc vào điều khoản bàn giao trong hợp đồng. Quý khách có thể đề nghị lập danh mục lỗi kèm biên bản, ghi rõ hướng xử lý và thời hạn sửa trước khi ký.
Kinh phí bảo trì 2% quy định thế nào?
Luật Nhà ở 2023 (Điều 152) quy định người mua căn hộ chung cư nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, mức 2% giá trị căn hộ, tách riêng với tiền mua nhà. Thời điểm và số tiền cụ thể được ghi trong hợp đồng mua bán của Quý khách.
Nhận nhà xong bao lâu thì làm nội thất được?
Tùy từng tòa nhà. Quý khách hoàn tất đo đạc và đăng ký thi công với ban quản lý theo nội quy của tòa nhà trước khi đưa đội thi công vào.
Số đo lúc nhận bàn giao có thay được số đo lúc lắp nội thất không?
Không thay hoàn toàn. Số đo lúc nhận nhà phục vụ việc lên phương án thiết kế ban đầu; đơn vị nội thất vẫn đo lại trực tiếp tại căn hộ trước khi sản xuất.
